Giữa lúc khó khăn, một số dự án căn hộ vẫn có giao dịch đều, trong khi không ít dự án lặng sóng sức mua. Nhiều người đặt câu hỏi: Vì đâu?

Hết thời dự án “cầm đèn chạy trước…”?

Trong cuộc phỏng vấn mới đây, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhấn mạnh, đây là thời điểm của người mua. Tuy nhiên, đó phải là dự án đủ pháp lý và xây dựng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực. Bởi lẽ, lúc này, thị trường không còn cuộc chơi của lướt sóng hay đầu cơ.

“Trong rổ hàng đầu tư, bất động sản vẫn là tài sản đầu tư an toàn nhưng yếu tố pháp lý chỉn chu là vô cùng quan trọng, quyết định phần lớn thanh khoản dự án ở giai đoạn này”, vị này nhấn mạnh.

Quả thực, thị trường bất động sản từng chứng kiến khá nhiều dự án chưa chuẩn pháp lý đã chào bán. Các giao dịch mua, bán theo hình thức hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư đẩy mạnh chiết khấu để thu hút dòng tiền ngắn hạn của nhà đầu tư, nhà đầu cơ. Tuy nhiên, sức mua ở thực lại rất yếu. Hệ quả là dòng vốn thực để bỏ vào dự án khiêm tốn dẫn đến dự án chậm tiến độ xây dựng hoặc gian nan trong việc cấp sổ cho cư dân.

Theo các chuyên gia, thời điểm này là cuộc chơi của của những bất động sản pháp lý chuẩn, tiến độ xây dựng tốt và giá vừa tầm. Ảnh: Minh hoạ

Có không ít dự án căn hộ hình thành trong tương lai tỉ lệ mua đầu tư ngắn hạn chiếm đến 70-80%. Việc đứt gãy dòng vốn đã kéo theo nhiều dự án “chôn” tiến độ nhiều năm. Khách mua thực là người chịu trận, đợi nhiều năm chưa có nhà hoặc có nhà nhưng mãi không ra được sổ.

Chia sẻ tại Hội thảo mới đây, TS Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nhấn mạnh, nguồn cơn của sự trầm lắng vừa qua một phần xuất phát từ sự méo mó của thị trường khi đa phần kích thích đầu cơ, thay vì thị trường thật. Đó là lý do cung – cầu luôn mất cân đối.

“Cụ thể, thị trường bất động sản chỉ đóng băng ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm không đủ tính pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ. Chủ đầu tư thì sử dụng công cụ tài chính thái quá, giá bị đẩy lên cao, không kiểm soát rủi ro nên hậu quả lớn. Trong khi đó, sản phẩm phù hợp khả năng thanh toán của người mua thì nguồn cung khan hiếm và nhu cầu còn lớn”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Thực tế, sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường trong những năm trước đã để lại hệ luỵ không nhỏ. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012 thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 – 2019 thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ lẫn mặt bằng giá. Nếu so với 2015 giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần, thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 – 10 lần (tuỳ khu vực).

Nguồn cung tăng mạnh nhưng các sản phẩm chủ yếu tập trung phân khúc cao cấp và hạng sang, dự án vừa túi tiền dành cho đại đa số người dân ngày càng khan hiếm, thậm chí mất tích.

Những diễn biến của thị trường hiện tại theo các chuyên gia trong ngành đó là sự thanh lọc đúng nghĩa. Thời các dự án “cầm đèn chạy trước ô tô” đã qua đi, nhường chỗ cho những đơn vị định hướng phát triển bền vững, những dự án chuẩn pháp lý và xây dựng tốt.

Môi giới vẫn “chốt” giao dịch

Vì sao, bên cạnh các dự án im ắng sức cầu, thậm chí không xuất hiện bất cứ giao dịch nào từ đầu năm đến nay thì ở một số dự án, môi giới vẫn “chốt” được giao dịch?

“Giai đoạn này niềm tin người mua bị bào mòn vì những gì đã xảy ra trong thời gian qua. Vì thế, họ tìm đến những thương hiệu uy tín, để được yên tâm về năng lực, pháp lý, chất lượng sản phẩm, tiến độ, chính sách…”, một chuyên gia nhấn mạnh khi nói về lý do một số dự án vẫn có giao dịch đều lúc thị trường khó khăn.

Ghi nhận cho thấy, một số dự án căn hộ tại Tp.HCM vẫn có giao dịch ổn định, thậm chí, có dự án đột phá khi hấp thụ trên 80% rổ hàng ở thời điểm này.

Ghi nhận cho thấy, có một dự án căn hộ tại Tp.HCM, môi giới chốt được 16 căn trong hai ngày. Ảnh: Minh hoạ

Chẳng hạn, mới đây, dự án căn hộ MT Eastmark City của Rio Land tại Tp.Thủ Đức giao dịch hơn 60% giỏ hàng giai đoạn này. Trước đó, dự án này đạt kỷ lục tiêu thụ 1.000 căn dù thị trường khó khăn. Với mức giá từ 42 triệu đồng/m2, đây có thể là lý do khiến dự án hút người mua ở thực.

Tương tự, tại dự án Akari City (Q.Bình Tân); Mizuki Park (Bình Chánh) của Nam Long Group, trong 2 tuần ghi nhận giao dịch hơn 60 căn, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực.

Cùng với đó, các dự án của chủ đầu tư nước ngoài có thương hiệu như Capitaland, Keppel Land, Hongkong Land, Vinacapital,… cũng có giao dịch khá tốt. Chẳng hạn, De La Sol quận 4 của Capitaland mỗi ngày giao dịch trung bình 3-4 căn với giá trị trung bình 7 tỷ đồng/căn, The Marq của Hongkong Land theo ghi nhận tuần qua bán 7 căn với giá trị giao dịch tầm 20-25 tỷ/căn, hay mới đây, Keppel Land tung ra 100 căn Celesta Nhà Bè thì chỉ trong 1 ngày đã giao dịch hơn 70% rổ hàng…

Các dự án có thanh khoản ở giai đoạn khó khăn này đa số đến từ doanh nghiệp đã minh chứng được qua thời gian về sự bền vững trong sản phẩm và uy tín về thương hiệu. Niềm tin quyết định sức mua ở thời điểm này.

“Hiện nay, có 4 yếu tố giúp thanh khoản xuất hiện ở các dự án bất động sản. Thứ nhất, khách hàng vẫn rất thích đầu tư bất động sản an toàn. Thứ hai, sản phẩm thật và xây dựng tốt vẫn hút khách mua. Thứ ba, chủ đầu tư uy tín được ưu tiên lựa chọn. Thứ tư, giải pháp dòng tiền là tại thời điểm này là thứ cần lưu ý”, một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.

Căn hộ chung cư có diện tích rộng đang là lựa chọn tối ưu cho các gia đình đông người, đa thế hệ khi muốn chuyển đổi không gian sống từ nhà mặt đất trong ngõ bởi nhiều lý do mang tính thiết yếu.

Vị trí tốt và cải thiện không gian sống

Vài năm trở về trước, điều mọi người hay nghĩ tới khi tính đến chuyện nhà cửa là “mảnh đất thế nào, mặt tiền ra sao, nhà xây mấy tầng, ngõ có sâu không…” thì bây giờ, tư duy của người dân đã thay đổi rất nhiều. Giờ đây, nói đến việc an cư cho ai độc thân, người ta sẽ nói căn studio chung cư là “vừa xinh”. Nếu nhà có 3-4 người, 2 phòng ngủ là “chuẩn bài”. Còn nếu gia đình “tam đại đồng đường” thì căn hộ chung cư diện tích lớn khoảng hơn 100m2 chia thành 3 – 4 phòng ngủ sẽ là giải pháp phù hợp nhất cho tất cả các thành viên.

Trên thực tế, rất nhiều trường hợp như anh T (Q. Hoàng Mai) có con nhỏ hiếu động, lúc nào cũng trong tình trạng “canh” khỏi ngã cầu thang. Hơn nữa, bố mẹ anh đã gần 70 tuổi, việc lên xuống mấy tầng nhà rất khó khăn. Từ ngày chuyển lên căn hộ chung cư 3 phòng ngủ, anh T thực sự cảm thấy “nhẹ người” vì các vấn đề đau đầu giờ đã được giải quyết. Quả là nhất cử lưỡng tiện!

Không gian sinh hoạt chung rộng lớn được ưu tiên lựa chọn

Với ưu thế về mặt không gian được tập trung, căn hộ có diện tích phù hợp và đủ rộng sẽ dễ dàng kết nối và tăng sự gắn kết giữa các thành viên trong gia đình, giúp lưu giữ được văn hóa truyền thống của gia đình “tam – tứ đại đồng đường”, nhưng vẫn đảm bảo được sự riêng tư cho mỗi người, tránh xung đột giữa các thế hệ. Đây là điều mà khi ở nhà mặt đất khó đảm bảo được.

Có lẽ vì thế mà nhiều ý kiến cho rằng, ở một căn hộ chung cư 120m2 sẽ cảm thấy thoải mái và tiện lợi hơn nhiều so với ở nhà đất 5 tầng x 30 m2 cũng là điều dễ hiểu.

Bên cạnh đó, khi sống ở chung cư thì đồng nghĩa người dân được thừa hưởng toàn bộ những tiện ích nội khu dự án như: Công viên cây xanh, hồ bơi, cảnh quan, khu vui chơi cho trẻ em, khu chăm sóc sức khỏe cho người lớn, trường học, trung tâm thương mại, chỗ gửi ô tô… Đặc biệt, dự án mà gần trung tâm thì sẽ góp phần gia tăng giá trị của căn hộ theo thời gian. Những ưu thế vượt trội đó được cho là góp phần quan trọng vào quyết định lựa chọn của người dân.

Cây xanh và mặt nước là ưu thế lớn của Feliz Homes

Được thiết kế thông minh và tối ưu công năng sử dụng, căn hộ tòa Zen Tower của dự án Feliz Homes có đủ tất cả các ưu điểm của một chung cư nội đô cả về vị trí khi cách hồ Hoàn Kiếm chỉ 4,5km, cho đến mật độ cây xanh, mặt nước, tiện ích và giao thông chiếm tới gần 80% tổng quy mô toàn khu. Ngoài ra, các căn có diện tích trung bình khoảng 114m2 còn mang đến cho chủ nhân đặc quyền sở hữu một “tuyệt đỉnh ban công” lên tới 17m2. Vì vậy mà một số khách hàng ngay khi vừa ký hợp đồng mua căn hộ đã lên kế hoạch biến khoảng không “hiếm có khó tìm” này thành một khu vườn trên cao độc đáo. Đó không chỉ để thỏa mãn niềm đam mê chăm sóc cây cối, mà còn tạo nên một “lá chắn” ánh nắng buổi chiều một cách hữu hiệu, làm dịu ngày oi bức và cung cấp thêm không khí “tươi” cho cả căn nhà.

Lợi thế về tài chính

Trước đây, nếu ngân sách eo hẹp thì hầu hết sẽ được khuyên “ở tạm” nhà chung cư. Còn hiện nay, muốn nâng cấp không gian sống “sang chảnh” hơn, chất lượng hơn, vừa tiền mà lại gần trung tâm, người ta sẽ nói “tốt nhất là ở chung cư”. Như vậy, tài chính là một tiêu chí quan trọng luôn được cân nhắc đến.

Thực trạng nguồn cung căn hộ ở Hà Nội đang suy giảm và khan hiếm, nhu cầu chuyển đổi không gian sống ngày một tăng cao nên chung cư vì thế cũng lên giá không ngừng. Điều này một lần nữa khẳng định căn hộ chung cư cũng là một tài sản tích lũy và gia tăng giá trị theo thời gian cũng được đánh giá cao trong thời đại mới.

Theo nhiều tính toán thì giá nhà đất thường đắt gấp 2-3 lần giá chung cư. Khi bán một căn nhà trong ngõ có tổng diện tích sử dụng 150m2 thì có thể thoải mái mua căn hộ 114m2 như ở Feliz Homes, dôi dư một khoản dành để tiết kiệm hoặc mua ô tô vì ở đây không phải lo thiếu chỗ gửi xe hoặc phải đi xa để gửi như ở nhà trong ngõ. Lợi thế căn hộ này là đơn giá lại thấp hơn so với căn hộ diện tích nhỏ, chưa kể còn được hưởng nhiều ưu đãi khác.

“Ban công nghỉ dưỡng – Khu vườn trên cao” tại Feliz Homes

Là dự án hiếm hoi còn sót lại nằm trong vành đai 2.5, cách hồ Hoàn Kiếm chỉ 4,5km, Feliz Homes có lợi thế vượt trội nhờ mật độ xây dựng nhà ở chỉ hơn 20%, gần 80% diện tích còn lại của dự án dành cho cây xanh, mặt nước, tiện ích và giao thông. Hiện nay, 2 tòa Fantasy và Tropical của dự án đang trong giai đoạn cuối để chuẩn bị bàn giao dự kiến vào giữa năm 2023. Tòa Zen Tower – Feliz Homes cũng gấp rút hoàn thiện để dự kiến bàn giao vào tháng 9/2023, Chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu 2%KPBT, tặng 1 năm phí dịch vụ, hỗ trợ lãi suất 12 tháng. Với căn hộ trị giá trên 4,5 tỷ cũng được tặng ngay gói hoàn thiện “khu vườn trên cao” trị giá 50 triệu đồng.