Dù thị trường bất động sản đã chững lại, thanh khoản sụt giảm mạnh nhưng một số phân khúc phục vụ được nhu cầu thực thời gian qua giá vẫn tăng lên.

Thị trường bất động sản đã rơi vào trầm lắng hơn 1 năm trở lại đây do  nhiều nguyên nhân. Theo đó, tại phân khúc đất nền một số chủ đất có xu hướng giảm giá, cắt lỗ so với đầu năm ngoái. Tuy nhiên đây chỉ là những trường hợp dùng đòn bẩy tài chính lớn, đất ở vị trí không thuận tiện hoặc chưa hình thành khu dân cư, giá đã vượt qua giá trị thực,… Còn đất nền tại những vị trí thuận tiện, chủ đất mua bằng tiền mặt hoặc khu vực hạ tầng phát triển tốt giá không có sự điều chỉnh nhiều.

Với phân khúc chung cư đáp ứng được nhu cầu thực, thời gian qua giá vẫn có sự gia tăng mặc dù thị trường đã chững lại. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong những tháng đầu năm 2023, thanh khoản nhà đất đã suy giảm mạnh, nhu cầu bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM đã giảm lần lượt là 30% và 22% so với cuối năm 2022.

Mặc dù nhu cầu sụt giảm tuy nhiên giá bán căn hộ và nhà liền thổ tại hai thành phố lớn này vẫn tiếp tục tăng. Cụ thể, giá rao bán căn hộ trung cấp, bình dân tại Hà Nội tăng 3 – 4%, còn tại TP. HCM là 13% trong quý đầu năm. Giá bán nhà liền thổ tại hai thành phố này ghi nhận tăng khoảng 10% so với cuối năm 2022.

Còn theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý đầu năm 2023 có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, giảm 43% theo quý và 44% theo năm. Đây là lượng mở bán thấp nhất theo quý kể từ quý I/2020.

Giá bán trên thị trường sơ cấp ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý. Từ đó, có thể thấy cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp.

Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3 – 8% theo quý khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu trong thời điểm hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.

CBRE dự báo từ năm 2023, giá sơ cấp sẽ tăng 4 – 7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.

Trong những năm gần đây, giá chung cư vẫn liên tục tăng cao kể cả lúc thị trường diễn biến trầm lắng. Nguyên nhân đến từ vấn đề pháp lý vướng mắc chưa được xử lý dứt điểm dẫn tới nguồn cung khan hiếm, trong khi đó sức vẫn liên tục tăng cao.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị đội lên, khiến các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ còn tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực.

Theo ông Hà, các phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%.

“Giá bất động sản khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá bất động sản có thể hạ nhiệt”, ông Hà dự báo.

Ngoài ra, nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm còn tới từ nhu cầu tích chữ của người dân. GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tại Việt Nam, nhu cầu về bất động sản luôn rất lớn, lợi nhuận đầu tư loại hình này tăng cao, trong khi thuế tài sản quá thấp nên việc đầu cơ và trữ tiền vào thị trường này luôn ở mức cao.

Sau mỗi lần “sốt đất” giá sẽ được tăng cao, thị trường chỉ xảy ra đóng băng chứ hiếm khi giảm giá. Vị này cho rằng, tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.

Khi thị trường bất động sản sôi động, tâm lý đám đông bùng nổ kéo theo nhiều người tham gia vào thị trường khiến thanh khoản tăng cao. Tuy nhiên, đến khi giá giảm người mua lại e ngại xuống tiền.

Mấy năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá “sốc”, thậm chí, nhiều nơi chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng gấp 2 – 3 lần. Nhưng, khi đó, nhà đầu tư không ngần ngại chi hàng tỷ đến chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường. Đỉnh điểm là đầu năm 2022, giá liên tục tăng mạnh nhưng lượng nhà đầu tư vào thị trường vẫn ngày một đông, theo đó thanh khoản cũng bùng nổ.

Tuy nhiên, thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng khiến thanh khoản nhanh chóng đi xuống, cùng đó mức giá bán cũng liên tục sụt giảm. Hiện tại, thị trường bất động sản tràn lan các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giảm nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách suốt thời gian dài.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023 lượng giao dịch bất động sản chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ và giảm 35% so với quý IV/2022. Trong đó, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng mạnh lên mức 39.133 giao dịch, tăng gần gấp 2 so với cùng kỳ và tăng hơn 2,7 lần so với quý IV/2022. Phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Qua số liệu mà Bộ Xây dựng thống kê có thể thấy, phân khúc đáp ứng được nhu cầu thực như nhà ở riêng lẻ, chung cư vẫn có lượng thanh khoản tăng rất mạnh, nguyên nhân do sức cầu lớn. Trái lại, ở phân khúc đất nền được đánh giá có tính đầu cơ cao, thanh khoản xuống mức bất, dù giá bất động sản tại nhiều khu vực đang giảm mạnh.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 – 30%, thậm chí lên đến 30 – 50% giá trị đầu tư.

Theo ghi nhận của chúng tôi tại một số khu vực vùng ven Hà Nội, Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh,… hầu hết giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đã giảm sâu từ 25 – 30%, thậm chí cao hơn so với thời điểm thị trường diễn biến sôi động, nhưng thanh khoản vẫn là vấn đề khó khăn. Có thể thấy, thời gian qua nghịch lý đã xảy ra khi người mua đổ xô đi mua lúc giá bất động sản tăng mạnh, đến khi giá giảm lại e dè. Một số người có sẵn tiền mặt có tâm lý sẽ chờ giá bất động sản giảm tiếp, bởi họ chê giá hiện tại vẫn còn cao.

Trao đổi với chúng tôi, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, tình trạng chờ đợi trầm lắng vẫn tồn tại. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

“Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 – 30%, thậm chí lên đến 30 – 50% giá trị đầu tư”, ông Đính nói.

Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, hiện tượng nghịch lý trên phản ánh rõ thị trường thời gian qua mang nặng tính đầu cơ.

“Phải tới 80 – 90% những người đầu tư đất nền trong giai đoạn vừa qua là đầu cơ, không có nhu cầu thực. Thực tế nhiều người khi đó mua đất xong chưa kịp sang tên, thậm chí ngày hôm sau đã tăng giá, theo đó họ mua bất chấp giá cao. Do vậy càng nhiều người đầu tư theo tâm lý đám đông, lướt sóng khiến giao dịch bùng nổ. Một nguyên nhân nữa khiến thanh khoản tăng cao trước đó là do chứng khoán sôi động, lãi suất tiền vay rẻ, họ tiếp cận tiền vay dễ nên những người vốn ít nhưng vẫn mua được bất động sản giá trị rất cao”, ông Toản nói.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, hiện nay thị trường trầm lắng, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính cao trước đó bán cắt lỗ, giảm giá nhiều. Thậm chí, có chủ chỉ bán với giá bằng số tiền nợ ngân hàng để giữ lại CIC sạch sẽ.

“Với những người có tài sản, tiềm lực tài chính vững vẫn đang đi săn các bất động sản tốt, giá hợp lý nhưng số này không có nhiều. Một bộ phần còn lại có suy nghĩ rằng, bất động sản đang giảm giá, lộ rõ chu kỳ chững kéo dài, cùng đó tâm lý đám đông biến mất, thay vào đó là tâm lý e ngại, phòng thủ. Họ có suy nghĩ rằng, biết đâu giá có thể giảm hơn nữa. Do vậy, nhiều người vẫn đang đứng ngoài chờ đợi, quan sát thêm”, ông Toản nói.

Ông Toản cho rằng, một nguyên nhân khiến thanh khoản đất nền thời gian gần đây xuống thấp là do lãi suất ngân hàng neo rất cao, không ai dám vay để mua lúc này. “Chung quy lại thanh khoản đất nền sụt giảm là do người mua hết tiền và khó khăn tài chính”, vị này nói.

Trái lại ở phân khúc chung cư, nhà ở riêng lẻ, ông Toản cho rằng, thanh khoản trong những tháng qua bùng nổ do đây là phân khúc phục vụ nhu cầu thực tế. Sức cầu hiện nay rất lớn, song nguồn cung phân khúc này rất hạn chế nên dù tăng giá vẫn bán được.

Dự báo về phân khúc đất nền, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, ngắn hạn và trung hạn vẫn còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, về dài hạn đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưa chọn, đặc biệt là sản phẩm vị trí tốt, bởi văn hóa của người Việt rất thích tích thổ và vàng